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中国工业地产投资热点地区盘点天津优势很明显

来源:中国工业地产  作者:邓广锋 2008年05月29日 09:12

   

近年来,在国内制造业的升级和转移,国家推动重点工业园区建设、跨国企业的投资落户和扩张行动等因素的推动下,国内工业地产需求持续增长。工业地产的投资价值正在逐步显现,工业地产投资商关注的焦点开始从传统的东部沿海地区投向内陆省份,投资布局趋势明显。而目前国内的几个区域中,由于发展时间、区域经济等各不相同,使得工业地产在各地的发展也不尽相同。

珠三角“贪新改旧”

珠三角是是世界制造业中心,工业地产起步较早。而近年来珠三角的产业升级转移,并没有影响珠三角的工业地产发展势头。事实上,珠三角要淘汰转移的是一些传统劳动密集型企业和污染企业,重点发展新型工业,实现腾龙换鸟。因而高新产业园越来越受发展商追捧。

深圳、东莞、广州是目前珠三角工业地产的重镇,也是工业地产发展成熟的几个城市。但由于发展较早,这一区域的工业用地已经非常有限,而地处珠江出海口的广州南沙区,是珠三角少有的一块待开发的区域,发展前景不可估量。

长期以来,受城市发展空间的局限,广州的城市建设呈现了L型摊大饼式的发展,生产力空间布局不够合理和舒展,制约了广州经济社会的发展。而世界经济发展的进程表明,利用港口群加快经济的发展是可以借鉴的成功经验。南沙具备建设国际海港的条件,利用地理优势,在南沙发展临港工业区,发展造船、钢铁、石化等大型基础工业,上一批基础产业项目,将有利于促进广州传统产业、高新技术产业和服务业的协调发展。

1993年,国务院批准设立国家级南沙经济技术开发区,揭开南沙大规模开发的序幕加快开发南沙正好为广州进一步扩大对外开放拓展了空间,提供了支持,迎合了新一轮对华投资的热潮和世界产业结构调整的良机。将来港珠澳大桥一旦开通,将给南沙带来新的活力。

南沙平谦汽车产业基地李先生认为,现在广州没有地了,企业全都跑到南面来,所以有眼光的企业家,应该以这里作为生产基地,南沙未来是很有发展前景的,但是要像广州开发区那样成熟,还需要三到五年的时间。“这里就好像是十年前广州开发区的感觉一样。”

长三角外资鏖战

长三角作为我国最重要的出口基地,有力拉动了区域国际物流业的发展,我国第三方物流收益的一半都来自长三角地区。因而,外资对长三角的物流地产投资,可谓不断升温。

2005年11月,新加坡丰树以1.2亿元收购浦东空港欧罗物流园项目,成为上海第一宗成熟物流物业的交易,被看作工业地产投资在中国提速的标志性事件。

2006年,国际著名的工业地产开发商AMB先后在上海投资了三个配送中心,分别位于上海的九亭配送中心、奉贤物流中心和浦东机场物流中心。2007年8月,AMB又在宁波布局,落户宁波北仑开发区。

另一工业地产巨头普洛斯而目前在上海就拥有三个物流园区,分别在普陀、闵行及南汇,该公司今年继续加强在上海的开发战略

由于长三角城市化进程中坚实的全球经济背景,物流产业发展的利好驱动,以及加入中国世贸组织后银行、交通等产业的开放,带来了新的概念和厂房设想,使得长三角工业地产在近几年以惊人的速度,完成了物流厂房的进化。

而科技园区的开发,也是长三角工业地产的重头戏。

2007年,以开发苏州工业园区扬名的新加坡贸工部下属全资子公司——新加坡腾飞集团豪掷人民币35亿元在杭州打造新加坡杭州科技园,成为外资在华最大单笔工业地产项目投资。

环渤海基础雄厚

环渤海地区是我国北方经济最活跃的地区,属于东北、西北、华北的接合部,改革开放以来,环渤海已经形成了发达便捷的交通优势,雄厚的工业基础和科技教育优势,丰富的自然资源优势,密集的骨干城市群等五大优势。这些因素都是企业选址决策的重要考察因素。

环渤海地区已成为继珠江三角洲、长江三角洲之后的我国第三个大规模区域制造中心。依托原有工业基础,环渤海地区不仅保持了诸如钢铁、原油、原盐等资源依托型产品优势,同时新兴的电子信息、生物制药、新材料等高新技术产业也发展迅猛。据统计资料显示,其经济总量相当于长江三角洲经济圈的45.3%,比珠三角经济圈低10%。以京津冀为代表的环渤海区域拥有的巨大发展空间和广阔合作潜力。

环渤海地区中的天津,工业地产虽然起步较晚,但其发展优势及后劲明显。

滨海新区开发开放全国瞩目。滨海新区在国家政策的扶持下,为整个天津未来工业、研发产业的迅速发展提供广阔的发展前景,进一步推动市场对工业厂房、仓储设施和物流园区的需求。

2006年,空客A320飞机中国总装线花落天津滨海新区,天津成为空中客车工业公司在全球的第三条总装线项目所在地。

在滨海新区功能定位中,“高水平的现代制造业和研发转化基地”的功能被摆在了突出的地位。而对环渤海乃至北方地区的带动作用是国家滨海新区战略的关键。国家政策的大力支持是天津工业地产发展最大的动力,这从空客落户所带来的一系列效应就可以清楚地看出来。

空客落户天津,对天津最直接的影响就是对工业用地、仓储、物流地产需求的增大。专家认为,随着空客的落户,欧美航空配件生产企业将组团来津考察和投资,从而带动工业厂房、研发厂房及其他相关配套房地产的发展。天津工业地产未来的市场空间还很大,有待于进一步挖掘。

中部异军突起。

近年来东部沿海地区产业转移,直接推动了江西等中部地区工业地产的发展。深圳瑞富锦投资顾问公司总经理向左章认为,处于长三角和珠角地区之间的江西省,是产业转移的热点方向。随着江西“实现在中部的崛起”、承接沿海城市产业梯度转移和大力打造“十大制造业基地”战略目标推进步伐的加快,交通等基础设施的大力建设与高度完善,和现代物流行业的兴起与运营成熟,江西也吸引了大批企业的涌入,带来了巨大的市场需求,使得土地的附加值悄然提升,为工业地产开发带来了无穷的生机。

2005年开发建设的赛维莱国际企业城,是江西第一个工业地产项目。该项目集成了信息、商务、研发、生产、物流、人力资源、企业管理、资本融通、财务结算、生活休闲等一系列配套服务,显然是以“总部经济”的名义扣响江西工业地产的市场之门。

西南部尴尬前行

成都为代表的西南部工业地产刚刚起步,发展并不成熟。作为一种新兴地产开发类别,本地企业需要一个慢慢接受的过程。成都市郊目前共有各类工业园区116个。园区多,规模小,政府正引导形成新的工业集中发展区。

工业地产一般都以新兴的、从事技术含量较高、所需厂房面积不大的企业为主攻客户。但由于大多数中小企业还处于初创阶段,支付数百万的款项来购买厂房办公地点对于它们来说仍然过于奢侈。此外。有些企业虽然实力够了,但没有充分认识到群聚效应的重要性,对固定资产的投入并不重视。这些原因造成工业地产在成都面临的尴尬。

但有专家认为,成都市场对工业地产的需求量是比较大的。土地资源吃紧,一家工厂盖一个厂房是不可能了。成都的中小型企业较多,资金不足的情况使工业园区相对低廉的价格将会随着它们对其的了解而接受。


 

 
 
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