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工业地产再升温

来源:《新财富》 2008-11-07 16:23:13
  

    当重拳调控使住宅市场和商业地产风险开始释放时,低廉的土地价格,日益增长的强劲需求和稳定可期的回报率正吸引越来越多的资本进入工业地产。

  戴德梁行的研究报告显示,2010年1季度,上海工业市场的租金指数在连续低位盘整5个季度后开始出现增长的迹象(图1),空置率指标延续了前两个季度持续下降的态势,为7.87%,比上季度下降了1.58%。同时,北京和深圳两地各种工业物业,包括工业厂房、仓储和研发型物业的空置率持续下降,租金水平延续升势,全国各地市场需求的快速增长拉动工业地产逐步回暖。

  另一方面,进入2010年以来,住宅市场宏观调控力度不断加大,住宅开发商的利润空间日趋下降,商业地产的竞争日趋激烈,风险不断攀升。房地产市场投资者积极寻求各种新的投资机会,摸索转型之路。工业地产市场以其低廉的土地成本、稳定的租金回报等优点吸引了越来越多投资者的眼光,为各路资本提供了一个看似稳妥的避风港。各路资本重兵集结工业地产,工业地产能否成为继住宅和商业地产之后,中国房地产市场的下一座金矿?

  廉价土地和商业配套的诱惑

  工业地产回报率一般为8-12%,高者可达15%,若政府给予政策优惠,回报率将高出15%。相较于住宅开发动辄20%以上的利润率,工业地产的利润率远不如开发写字楼、住宅。然而,随着房地产暴利时代渐行渐远,众多开发商的饕餮大餐正在撤席,如工业地产般粗茶淡饭的日子已然开始。毕竟,在住宅市场调控风声鹤唳之际,稳定的租金收益显得尤为宝贵。

  何况,除了收益稳定这个优点之外,工业地产还有“黄金”—那就是低廉的地价成本和可观的商业配套。2008年金融危机以来,工业地价增幅回落,远低于同期商业和住宅地价增幅(图2)。全国城市地价动态监测系统提供的数据显示,2005-2009年5年间,工业厂房租价比呈上升态势,整体偏高,普遍高于住宅,甚至高于商业物业租价比,说明工业用地出让价格明显低估。国土资源部官方统计数据显示,2010年1季度,全国105个主要监测城市地价总体水平为2715元/平方米,商业、居住、工业地价分别为4822元/平方米、3938元/平方米和607元/平方米,工业地价最低,连商业和住宅地价的零头都不到(图3)。而对众多开发商而言,做地产项目,影响利润的关键因素在于土地成本,廉价土地是高利润的保障。

  除了低廉的地价之外,工业地产可观的商业配套也是开发商眼中的“香饽饽”。目前工业地产由传统的工业厂房向配套完善的现代化工业园区的升级,使得不少产业园的配套都远远超出原先单纯工业园的定位,开始大量涉足上下游相关功能的配套。戴德梁行房地产顾问(深圳)公司助理董事顾炜指出:“工业用地不仅地价便宜,而且一般工业项目总建筑面积的7%可作配套项目建设,涉及酒店、办公楼、公寓等利润率更高的上下游配套项目。”

  一般来说,工业项目的地块面积都较大,7%的面积相当可观,不少工业项目的配套比例甚至远超7%。在富力(02777.HK)的金港城工业园区中,只有一个占地27.36万平方米的物流中心,其余计划开发的都是商业或住宅产品,其中住宅楼的占地面积约为50多万平方米,办公楼的面积则为31.92万平方米。在工业项目中,工业产品的比例反而是最低的。类似的情况不胜其数:2009年11月29日,远洋地产(03377.HK)投得金石IT产业园用地,每平方米楼面价格低至200元,且在近百万平方米的规划用地中,将有25%的住宅产品作为产业配套;合生创展(00754.HK)在广东惠州的两个工业项目,其面积分别达3000亩和1000亩,规划将有接近20%建成住宅。

  因此,尽管工业地产项目的投资收益通常无法和住宅地产相比,但如果其中有部分配套项目的开发,则可以为开发商提供可观的额外补偿。在目前土地出让竞争激烈的背景下,参与工业项目开发,不失为一个降低土地获取门槛的好办法。

  稳定的租金回报、低廉的地价、可观的商业配套,工业地产看上去不失为房地产行业一个温暖的“避风港”。顾炜表示,更为重要的是,资本投入工业市场,购买大幅工业土地,建造厂房,3至5年的市场培育后,租金收益和土地增值可以带来最终物业至少50%的升值空间,考虑到人民币升值的因素,这个数字会更可观。而这可谓众多资本逐鹿工业地产的另类算盘。

  住宅开发商频试水

  传统的住宅开发商也开始试水工业地产市场。2010年3月30日,地处广州花都空港经济圈内、与广州白云国际机场货站隔邻的富力空港物流园公用型保税仓、出口监管仓正式挂牌,项目占地面积超过2200多亩,计划投资额高达30亿元,标志着富力地产正式进军工业地产。2010年初,远洋地产也正式推出其第一个工业地产项目-金石IT产业园,占地面积66万平方米,总建筑规划面积超过100万平方米。地产龙头万科(000002.SZ)也正积极寻找机会介入工业地产,实现战略布局。4月8日,西安市曲江新区管委会宣称,万科将在曲江“开发总投资额80亿元,建设占地4872亩的集商务办公、酒店公寓、现代物流等现代服务业为特征的国际会展产业园区”。万科总经理郁亮称:“(项目的)重点内容为曲江国际会展产业园区建设以及周边商务办公、酒店公寓等综合开发。”

  早在2005年的房地产行业宏观调控浪潮中,不少原以住宅开发为主的地产商已渗透到工业地产领域。在上海,复地集团(02337.HK)、鹏欣集团、绿地集团、陆家嘴(18.16,0.02,0.11%)集团等知名大型开发商早已有所涉足。在广州,包括合生创展、美林基业、珠江投资等在内的诸多住宅地产开发商也已迈进工业地产领域。

  众多住宅地产商涉足工业地产意欲何为?“未来几年,各地工业用地指标日益减少,工业用地价格上涨不可避免。持有大量工业土地的上市公司,资产增值效应将非常明显。”光大证券(15.68,0.23,1.49%)分析师赵强表示。

  并非一劳永逸

  不过,业界人士提醒,工业地产是一个复杂的行业,对产业的依赖性极大,不仅需要考虑行业、物流、交通等情况,还要考虑当地的产业和招商政策等。与住宅房地产简单的“建造-销售”获利模式不同,工业地产的利润主要来源于后续经营。开发商不仅仅是建几栋标准化厂房,更重要的是引进先进的管理模式,为进驻企业提供包括设计研发、物流运输、生产制造、人才培训、信息技术等全方位的增值服务,这就对开发商提出了更高的要求。因此,工业项目的开发绝非一劳永逸。

  同时,创新的运营模式和区域选择对工业地产项目的成功至关重要。近水楼台先得月,由于工业地产与工业的紧密结合,部分地产开发商独辟蹊径,以其持有的厂房、土地和现金入股入园企业,通过专业化的孵化服务带动工业地产与产业投资,形成了独具特色优势的工业地产运营模式。立足天津的工业地产商鑫茂科技(8.99,0.05,0.56%)(000836.SZ)即独创了“鑫茂模式”,通过“买地—建房—招商—扶持—服务—联合发展”的模式开发建设民营科技园,以工业地产为资本基础,并将工业地产股权化、证券化,作为资本入股朝阳产业已经成为鑫茂科技发展的核心竞争力,形成了工业地产、高科技产业多元化发展局面。

  在投资区域的选择上,不同区域经济发展程度的差异和国家产业政策的调整,都会引发市场投资热点的转移。由于上海、深圳等一线城市的工业地价上升较快,长江三角洲、珠江三角洲的工业地价已远远高于全国均价水平,而环渤海区域的地价尚处于全国均价水平,存在较大投资潜力(图3)。目前由于一线城市土地价格与劳动力成本的快速攀升,一些跨国企业正在试图将生产基地从一线城市撤出,二、三线城市成为他们的新目标。据仲量联行预测,未来国内六大区域的二线城市将成为各跨国企业的生产选址热点,分别是:以天津、青岛为代表的环渤海地区;以苏州、杭州为代表的大长三角地区;以深圳、厦门为代表的华南地区;以成都、重庆、西安为代表的西部地区;以大连、沈阳、哈尔滨为代表的东北地区和以武汉、长沙、郑州为代表的中部地区。这些城市将成为工业地产投资的热点地区。

  加快经济增长方式转变、推进产业转型升级成为2010年两会的主题。由于工业地产与产业的紧密结合,不论是老的产业园区升级,还是新兴产业园区的建设,都需要与国家产业政策相契合。不过,值得关注的是,在这一轮工业地产复苏的过程中,如果各路资本蜂拥而上,最终也可能步多晶硅和LED产业之后尘,令这个阳光产业转瞬间出现供给过剩。■


 

 
 
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