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工业地产将成下一个吸金点?

来源: 天津日报 2011-03-24 08:50:00 


  2011年3月初,天津落地国家对住宅市场“限购令”后,在楼市新政的影响下,天津楼市进入市场的深度观察期。买卖双方观望情绪日重,昔日火爆热闹如集市的售楼处目前门庭冷落。在目前楼市激烈调整的今天,一直是楼市“扫地僧”的工业地产,如今却风生水起,工业地产能否成为沉闷市场破局的先锋,成为楼市下一个吸金点?为此,记者走访了相关业内人士。

  专家:

  资金链充裕空间巨大

  “工业地产的概念一般是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地以及该类土地上的建筑物和附属物,工业用地上可建的建筑物用途通常包括工业制造厂房、物流仓库和工业研发楼宇等。无论是住宅、商业地产还是工业地产,都是产业空间的承载体。‘十二五’明确提出天津要建成北方的物流基地和先进制造业基地,这本身就给产业总体发展确定了目标,也给了工业地产以政策上的支持。”天津财经大学经济学院副院长丛屹在接受记者采访时说,“另外,已经进入楼市的资金,在遇到了国家对住宅市场的宏观调控之后,必然要寻找新的投资渠道,工业地产就是其中之一,从目前来看,其资金链是充裕的。”

  作为多年研究工业地产的专家,丛屹告诉记者,虽然资金获取容易,但也要有“本事”才能拿到。“这是天津工业地产面临的机遇和挑战。对于无污染、低耗能、高科技的企业,不仅在获得银行贷款方面,能够得到政策支持,也是工业地产招商时的优质客户。而对于天津的一些传统轻工企业,受到价格挤压非常严重,利润空间越压越低,已经没有提价的空间,对于这样的企业,就亟待转换经营模式,由劳动密集型向知识密集型转化,否则不仅企业自身无法维持,就是工业地产在招商时,对于这样的企业也是不欢迎的。”

  研究机构:

  开发区是第一梯队

  “由于产业资金的充裕,无论是土地还是建成物业,工业地产都呈现供不应求的状态。”据世邦魏理仕相关部门负责人胡晓睿介绍,与供求情况相一致,工业用地的销售与租赁和成交价格都在上升。

  胡晓睿认为,工业地产的升温与生产行业的流动性充裕紧密相连,“政府把经济刺激计划投放到经济的各个产业中去,基本每个产业都资金充裕,需要不停地寻找不动产解决方案,落实产业项目,释放资金,这样就导致了生产产业本身一直到供应链的最末端包括房地产都受到了很大刺激,所以恢复比较迅猛。市场需求是一个重要的机遇,只要站对了角度及优势区位,如果许多年前以便宜的价格拿到土地,最终产品建成,无论租还是售都可以拿到不错的收益。”

  目前,在全国各地,工业地产最大的开发商就是各个开发区。据胡晓睿介绍,在近七八年之内,开发区基本上拆分成了两个部分,一个是行政机构,一个是以商业实体形式出现的开发公司。但在开发区之外,胡晓睿认为还没有形成类似住宅地产中万科一样的开发商,万科在全国各地都有特色的物业产品,但是工业地产还没有这样的公司出现。在这种情况下,各个地区的国家级开发区可以被视为一个开发商群体,不管在什么地方,这个群体都是一个有实力的群体。“如果中国工业地产领域有第一梯队的话,就是这些国资下面挂开发区名头的开发商。”

  从投资的角度来看,工业地产适合稳健型的投资者来做,“在租赁物业的前提下,毛收益达到8%的话,也需要10年才能收回成本。”

  工业地产操盘手:

  无污染、低耗能是准入硬件

  作为老工业基地,天津近年来着力构筑高端产业、自主创新、生态宜居三个“高地”,加快推进低碳经济发展。天津加快推进产业结构优化升级,大力发展战略性新兴产业和低耗能产业,逐步形成了航空航天、新能源新材料、生物技术和现代医药等八大优势支柱产业,能耗“摊薄效应”明显。同时,加快推进产业聚集,形成了电子信息等一批千亿级产业聚集区,搭建完善了循环经济产业链,一批生态型工业示范园区正加速形成。

  记者在走访时发现,目前,低能耗、无污染、高科技已经成为工业地产招商时对客户的硬件条件。天津泰和都市工业园管委会招商办主任周岩告诉记者,目前在泰和都市工业园落户的企业主要集中在精密机械制造、生物医药、电子产业以及中小企业的总部基地上。“无污染、耗能低、科技含量高是企业准入的硬件条件。即便如此,目前70平方米的厂房也已经全都处于满员状态。”

  “泰和都市工业园从2003年建设园区以来,边建设边招商。开始的时候,对于客户的选择条件是很宽松的,只要有人来就行,随着近两年的发展,园区对于不符合这三项硬件条件的企业全部都请出去,通过‘腾龙换凤’的举措,把优质企业请进来。”周岩说,“不断进行产业结构调整之后,效果非常明显,泰和都市工业园纳税从最初仅有1000万元达到目前的1亿元。”

  二手中介:

  每年成交量超过千万

  据天津中原地产投资顾问部总监高飞介绍,从2008年开始,天津工业地产开始发力,每年天津有超过上千万平方米的工业用地成交。据了解,近几年来,天津每年的市区经济发展增速都保持在20%以上,从而产生对都市工业园物业的强劲需求。目前,相对于上海、北京等城市每年150万平方米至200万平方米都市工业园物业面积的增加量来说,天津都市工业园区物业20万平方米左右的平均年增加量还是满足不了市场需求,虽然未来的规划建设量有所增加,但仍然存在较大的供给缺口。


  据高飞介绍,目前,天津市的都市工业园区大多分布在城区的中环以外、外环以里的区域,周边通过改造,生活设施、商务设施比较完善,租金或售价根据区域不同从每天每平方米0.7元至4元不等,售价从每平方米4000元至6000元不等,相对同等区域的高端写字楼的高租金高售价来说具有很大的优势。因此,都市工业园区深受那些对物业租金售价比较敏感的中小型企业的欢迎,比如创意产业类、艺术设计类、IT研发类、教育咨询类、软件外包类、动漫产业类等企业都很喜欢这种可以展现个性、满足其基本要求且价格合适的物业。

  据了解,目前天津市的都市工业园区企业入住率基本保持在80%以上,租金及售价均有进一步上涨的要求,整体市场状况比较好。

 

 
 
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