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2010年天津工业地产及产业地产发展红皮书

来源:中原地产 2010年05月21日 15:29

    目前,天津的工业地产的主要载体还是工业园区,但是由于劳动密集型产业向资金密集型、技术密集型产业的升级,部分工业园区已经开始由传统单一的制造性园区向现代的综合性产业园区转变,园区的功能更趋多元化。

    工业地产向来具有投资规模大、回报周期长的特点,一直以来,政府是工业地产开发的主导,民营企业参与的程度不高。但是,随着产业结构的升级、工业地产产品的多元化、市场需求的快速成长,工业地产越来越受到民营发展商的关注。

    现在,天津的工业地产的主要载体还是工业园区,但是由于劳动密集型产业向资金密集型、技术密集型产业的升级,部分工业园区已经开始由传统单一的制造性园区向现代的综合性产业园区转变,园区的功能更趋多元化。围绕着园区的主导产业链建设,天津的各种性质的园中园得到快速发展,其中包括以总部基地性质的商务园区、配套商业性质的商业园区、金融服务性质的产业服务园区、科研服务性质的科技园区、中小型企业聚集的工业楼宇园区等。园中园的发展也为民营发展商提供了更加广阔的舞台,成为工业地产的重要发展方向之一。

    而从国家政策来看,2009年的年底至今,国家的一系列新政意在坚决抑制房价过快增长,调控的锋芒直指商品住宅市场,而且已成为今后长期调控的主旋律。商品住宅市场的调控必然导致一部分的投资资源转向其他地产领域,其中包括工业地产领域,目前,已经有融侨集团、万顺地产、海泰地产、复地、高银地产等众多知名地产发展商在产业园区内发展。我们可以预测,随着天津市高端产业的快速发展、市场需求的增加、发展政策的支持,未来工业地产及产业地产发展前景非常广阔。

第一部分:天津工业地产及产业地产发展的政策解读

一直到2009年年底,关于工业地产及产业地产的新政策不多,总结起来,支持发展、规范市场是目前政策的主要方向,对于产业园区的园中园项目的开发来说具有一定的积极作用。具体体现在以下几个方面:

第一、关于工业土地集约化利用的政策

20082月国土资源部新修订《工业项目建设用地控制指标》政策、20083月《国务院关于促进节约集约用地的通知》国发〔20083号政策,规定各地区的工业项目用地的容积率、建筑密度、投资强度、行政性用地的比例最低控制标准,工业用地的容积率由以限高标准转变为限低标准,鼓励建设多层厂房,根据政策,天津市工业用地出让一般容积率控制在不低于0.7的标准,建设高层楼宇化厂房有了的政策支持,对于发展楼宇化工业园区提供了依托。

第二、关于工业土地出让制度的政策

    09年8月12,国土资源部监察部发布了《关于进一步落实工业用地出让制度》的通知,根据通知。

    首先,我们可以看到工业土地将严格执行招标拍卖挂牌制度,工业土地的出让更加透明化;

    其次,通知中还强调要支持中小企业发展,在土地出让计划中要安排一定比例的土地用于中小企业开发利用,特别是建设多层标准厂房,对于中小型企业工业园中园项目的开发政府明确提出了支持态度。

    再次,为了充分了解工业用地需求,合理安排出让进度和出让规模,大力推进工业用地预申请制度,工业与申请政策相当于香港的购地政策,可以明确工业土地的供给,稳定工业用地的价格水平。

    最后,还严格规定了工业用地的其他用途,规定分期建设的工业项目,不得改变土地用途,不得兴建职工住房。改变土地用途用于商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用途的,一律收回土地使用权重新招标拍卖挂牌出让。

第三、关于产业扶持政策

    而根据20095月份《天津市现代服务业布局规划》的政策,明确金融、现代物流、商贸流通、文化及创意等八大产业为天津市现代服务业重点发展对象,对其进行税收、土地、工商等多方面的扶持,根据此规划,未来10年天津市的现代服务产业、高科技产业将得到快速发展,对于建设现代化的科技产业园区项目来说,金融、现代物流、文化创意、高科技等产业是其优质的客群,对客群的扶持为项目的建设提供市场需求依据。

    另外,据095月份国土资源部《调整工业用地出让最低价标准》的通知,对各省(区、市)确定的优先发展产业且用地集约的工业项目,在确定土地出让底价时可按不低于所在地土地等别相对应《标准》的70%执行,此通知进一步明确了对重点发展产业的土地扶持政策。

第二部分:天津产业经济结构发展研究

    最近几年来,天津的产业结构得到进一步的优化,工业经济发展迅速,技术密集型、资金密集型产业的快速发展与聚集,为天津市的工业地产发展提供了良好的基础。相对于其他重点城市,天津市的工业地产发展潜力较大。

第一、天津市总体产业结构中二、三产业变化趋势情况

    那么从三次产业结构看,天津市属于二、三、一的产业结构形势,工业占据天津市的主体经济地位。从理论上说,天津已进入了工业化的中等阶段,第二产业和第三产业都具有较快发展,但第二产业的速度要快于第三产业,为后工业化的阶段提供必要的经济基础。从四大直辖市的产业结构优化系数(第三产业增加值与第二产业增加值对比)图来看,目前,北京、上海已经进入了后工业化阶段,第三产业占据主导地位,而且发展速度明显快于第二产业。因此,天津的产业结构还有待发展优化。

第二、天津高新技术产业发展状况分析

    另外,技术密集型产业的发展状况对于工业地产及产业地产具有非常深刻的影响。高科技产业是工业地产未来的主要客群之一,产业发展水平直接决定了当地工业地产的发展层次。相对其他城市来说,天津市的高新技术产业发展绝对值并不突出,但是近几年来,天津大批的国家重点项目投资,航空、航天、电子、信息、生物医药等技术密集型产业发展迅猛,为天津的工业地产发展提供了坚实的基础以及更广阔的空间。

第三、第二产业人均劳动生产效率对比分析

    天津第二产业劳动生产效率近二十年来持续提高,这得益于天津市高端产业的大力发展,大量的高新技术产业及资金密集型产业的集聚,极大地提升了区域产业工人的综合素质以及收入水平,高素质的产业工人为工业的整体发展提供长足的动力。

第三部分:天津工业土地市场发展特征分析

第一、天津的工业用地供需及价格指数变化情况

    07年第三季度以来,天津市的工业用地呈现出供需两旺的情况。年度需求量以20%左右的速度增长,季度需求量保持在8000—10000亩之间。从工业用地的价格趋势上看,天津的工业土地价格呈现出平稳的态势,保持在20—25/亩之间。另外,分区域看,天津市工业土地平均价格水平最高的区域为塘沽、西青、两区以及保税区、天津港地区、高新区,基本均价保持在30万以上的水平;其次的为东丽、北辰、津南、汉沽、开发区、空港区域,价格基本保持在20~30万之间;其他区域比如静海、大港、宁河、蓟县、武清、宝坻等区域,价格基本保持在20万以下,其中最低的为宁河县,均价在11/亩左右。

第二、产业园区配套用地的供需及价格变化情况

    产业园区配套用地一般是为园区产业发展服务的商业用地、居住用地及综合用地,我们从空港及高新区的配套用地成交情况看,自2009年高新区渤龙湖总部经济区启动到今年的空港上升为经济区,高新区及空港区域的配套用地成交活跃,量和价相对0708年都有很大幅度的增长。在园区配套用地的拿地发展商当中,不乏融侨集团、万科、复地、万顺、高银地产等本地及外地知名发展商,说明大家对于工业园区的配套服务园中园项目表现出较大的兴趣,积极参与产业地产的开发。

第四部分:工业地产及产业地产的发展情况及趋势

第一、天津主要商务园区整体发展情况

    目前,天津的工业地产主要集中在4个国家级工业区以及20多个省级开发区内,其中大部分以提供生产性大跨度标准厂房为主。商务园区代表着工业地产的最新发展水平,主要集中在高新区、空港等以高科技产业为主导产业的工业区内。天津的商务园区未来规划建筑面积较大,总体市场供给量将超过900万平米,其中,总部基地、科研楼、配套商业、配套公寓是其主要的产品形式,主体客群围绕着高科技、现代服务型企业。目前正在销售的商务园区总量约60万平米,主要产品形式以科研楼、写字楼、商务独栋为主。总体来看,天津市的商务园区发展较快,总体供需水平稳定增长,但是,未来的规划量较大,未来的竞争比较激烈。

商务园区主要项目列表:

现有商务园区主要分布区域:

    天津市的商务园区年度供应量和需求量保持稳定增长趋势,其市场消化率保持较高水平,已开盘的商务园区部分平均销售率约80%左右。

第二、工业地产及产业地产的销售价格变化情况

    天津市的工业地产的产品销售价格和租赁价格增长较快,销售价格年平均增幅达到12%左右,租赁价格年平局增幅约10%左右,随着经济的发展,产业结构的调整,未来需求的增加,工业地产的产品租赁价格及销售价格将保持稳定增长趋势。

 
 
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